Viele träumen von einem Vermögen, das für sie arbeitet – und nicht umgekehrt. Doch wenn man an Immobilien denkt, hat man oft Bilder von hohen Summen, komplizierten Finanzierungen und großem Risiko im Kopf. In Wahrheit ist der Weg zur Immobilie als Kapitalanlage heute zugänglicher als je zuvor – selbst mit 0 € Eigenkapital und cleverer 110 %-Finanzierung.
In diesem Artikel zeige ich dir:
- Warum Immobilien eine der stabilsten Anlageformen sind
- Wie du auch mit wenig Geld starten kannst
- Wie 110 %-Finanzierung funktionieren kann
- Welche Hausverwaltung dir das Leben abnimmt
- Wie Steuervorteile wirken
- Worauf du besonders achten solltest (Risiken & Fehler)
Lass uns direkt loslegen.
Warum gerade Immobilien?
Stabilität & Sachwertschutz
Im Gegensatz zu reinen Finanzprodukten (Aktien, ETFs) besitzt eine Immobilie einen realen Wert – ein Stück Erde, ein Haus, Wohnungen, Mieterträge. Der Wert kann nicht einfach „verfallen“ wie Geld auf dem Konto, das der Inflation ausgesetzt ist. Immobilien bieten einen Schutz vor Geldentwertung und fungieren oft als Sachwerte, welche langfristig Bestand haben.
Mieter zahlt Kredit
Ein wichtiger Hebel: Wenn die Mieteinnahmen die Kreditrate, Nebenkosten und Wartung abdecken, zahlst du als Investor im Idealfall kaum oder gar nichts – dein Mieter trägt dein Investment mit. Über die Jahre sinkt dein Schuldenanteil, während das Eigenkapital steigt und die Immobilienwerte idealerweise wachsen.
Steuerliche Vorteile & Abschreibungen
Gerade in Deutschland ist der Steuervorteil bei Immobilien ein oft unterschätzter Faktor. Du kannst Zinsen, Abschreibungen (AfA), Instandhaltungs- und Verwaltungskosten als Ausgaben geltend machen und so dein zu versteuerndes Einkommen deutlich senken. Damit sinkt deine Steuerlast und dein Nettoertrag steigt. (Siehe z. B. den Einsatz von Abschreibungen bei Wohnimmobilien.) daniel-wenzel.de+1
Der Einstieg – auch mit wenig Kapital
Viele glauben, man bräuchte große Reserven, um loszulegen. Das stimmt nicht mehr – wenn du clever vorgehst und ein solides Konzept hast.
110 %-Finanzierung – was heißt das?
Mit 110 %-Finanzierung ist gemeint, dass der Finanzierungsvertrag nicht nur den Kaufpreis der Immobilie abdeckt, sondern auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler etc.). So brauchst du kein Eigenkapital, um diese Kosten zu stemmen.
Das klingt fast zu schön, um wahr zu sein – doch mit der richtigen Bonität, einem stabilen Einkommen und durch gute Partnerbanken ist es realistisch.
Voraussetzungen für diese Finanzierung
Damit eine Bank oder ein Finanzierer dir eine solche Finanzierung gewährt, sind typischerweise nötig:
- Stabile Einnahmen & solide Bonität
Banken wollen zeigen, dass du die Raten auch langfristig tragen kannst (z. B. durch Beamtenstatus, Festanstellung, festes Einkommen etc.). - Gute Objektqualität & Lage
Das Objekt selbst sollte Wert behalten, gute Mietpotenziale haben und nicht in Problemimmobilien liegen. - Nachweis von Rücklagen / Reserven
Auch wenn du kein Eigenkapital einbringst, erwarten viele Finanzierer, dass du gewisse Rücklagen oder Liquidität aufweist, falls etwas unvorhergesehenes passiert (z. B. Instandhaltung, Mietausfall etc.). - Partnerschaften & Netzwerk
Der Zugang zu Finanzierungsstrukturen, vertrauenswürdigen Banken und Prüfern (Sachverständige) erleichtert den Weg enorm.
Mein Weg & deine Chance
Als Investor, zertifizierter Sachverständiger und Immobilienmakler habe ich viele Strategien getestet, Optimierungen vorgenommen und Fehler gesehen, die oft den Unterschied zwischen Erfolg und Scheitern ausmachen.
Eines meiner Kernprinzipien: Maximaler Hebel mit minimalem Aufwand. Ich habe Wege kennengelernt, wie Menschen mit mittlerem Einkommen Immobilienkäufe realisieren können – und damit ihre Unabhängigkeit aufs nächste Level bringen.
Mit Freiheit durch Immobilien möchte ich dir das Wissen, die Strukturen und die Sicherheit bieten, die du brauchst. Du bist nicht allein – ich begleite dich.
Der Ablauf – Schritt für Schritt
Damit du weißt, was dich erwartet, hier der typische Weg:
- Anfrage & Erstgespräch
Ich prüfe deine Situation (Einkommen, Ausgaben, Ziele). - Finanzierungsprüfung & Zusage
Partnerbanken und Finanzierer berechnen deine Möglichkeiten inkl. 110 %-Modell. - Auswahl geprüfter Objekte
Du bekommst Immobilienvorschläge mit Rentabilitätsberechnung, Standortanalyse & Risikoabschätzung. - Kauf & Abschluss
Wir begleiten dich bei Notar, Verträgen und Finanzierung – du musst dich um wenig kümmern. - Verwaltung & Betreuung (360° Hausverwaltung)
Neuvermietung, Mietanpassungen, Abrechnungen, Instandhaltung – alles wird übernommen. - Erträge, Wertsteigerung & Steuervorteile
Du profitierst monetär und steuerlich, langfristig und nachhaltig.
Steuervorteile – oft größer als gedacht
Viele, gerade besserverdienende Menschen, verpassen den Hebel, den Immobilien steuerlich ermöglichen. Hier ein paar relevante Aspekte:
- Zinsaufwendungen absetzen: Die Zinsen deines Darlehens kannst du als Kosten gegen deine Einnahmen rechnen.
- Abschreibungen (AfA): Der Wertverlust (Abschreibung) der Immobilie kann steuerlich geltend gemacht werden.
- Werbungskosten & Instandhaltung: Verwaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zählen zu den abziehbaren Kosten.
- Steuersenkung durch Verlustverrechnung: In den Anfangsjahren kannst du oft einen steuerlichen Verlust generieren, der sich steuermindernd auswirkt.
- Langfristiger Kapitalzuwachs steuerfrei (unter Bedingungen): Wenn du die Immobilie lange hältst, ergeben sich auch steuerfreie Gewinne beim Verkauf (je nach Gesetzeslage).
Diese Kombination aus Hebeln macht Immobilien besonders attraktiv, gerade für Menschen mit hohen Einkommen.
Risiken & worauf du achten musst
Immobilien sind kein Selbstläufer. Ohne Sorgfalt können Fehler teuer werden. Hier meine wichtigsten Warnhinweise:
Überteuerter Einkauf
Wenn du eine Immobilie zu hochem Preis kaufst, kann eine positive Rendite schwer werden. „Der Gewinn liegt im Einkauf“ – heißt: Nur wenn du schlau kaufst, kannst du langfristig profitieren.
Mietausfall & Leerstand
Wenn keine Mieter da sind oder sie nicht zahlen, musst du die Kosten tragen. Das kann dein Budget belasten, wenn du keine Rücklagen hast.
Instandhaltung & unerwartete Kosten
Gebäude altern, und häufiger als gedacht fallen Reparaturen an (Heizung, Dach, Elektrik). Wenn du hierfür nicht vorgesorgt hast, kann das richtig teuer werden.
Zinsrisiko
Wenn du sehr hohe Darlehensanteile hast, bist du empfindlich gegenüber steigenden Zinsen. Ein Zinsanstieg kann deine Rendite stark drücken.
Fehlende Liquidität
Wenn du kein finanzielles Polster hast, gerät dein Plan schnell ins Wanken bei unvorhergesehenen Belastungen.
Vertrauenswürdigkeit & Seriosität
Leider gibt es viele schwarze Schafe im Immobilien- und Kapitalanlagebereich (z. B. Schrottimmobilien, überteuerte Objekte, unseriöse Anbieter). Es ist essenziell, alle Verträge genau zu prüfen, Gutachter hinzuzuziehen und Transparenz zu verlangen. (Siehe auch Immobilienbetrug) Wikipedia
Beispielrechnung – wie dein Investment funktionieren kann
Um es greifbar zu machen, hier eine stark vereinfachte Beispielrechnung:
- Kaufpreis Immobilie: 200.000 €
- Nebenkosten & Gebühren: 20.000 €
- Gesamtkosten: 220.000 € (alle finanziert in einem 110 %-Modell)
- Monatsrate inkl. Zinsen & Tilgung: z. B. 850 €
- Mieteinnahme: 900 €
- Betriebskosten, Rücklagen, Verwaltungskosten: 150 €
- Nettoüberschuss: ~ (900 – 850 – 150) = –100 € (Verlust im ersten Jahr, steuerlich absetzbar)
- Mit steigender Miete & Tilgung: In 10 Jahren sinkt dein Darlehensanteil, Mieteinnahmen steigen, Überschüsse wachsen.
Wichtig: Dieses Beispiel ist nur modellhaft. Jeder Fall ist anders. Aber es zeigt: Anfangs sind oft Rücklagen nötig, Renditen entwickeln sich langfristig.
Warum gerade du jetzt starten solltest
Wenn du als Arzt, Beamter, Lehrer oder Gutverdiener ein regelmäßiges Einkommen hast und bereit bist, dich zu informieren, hast du hervorragende Voraussetzungen:
- Deine Bonität ist oft überdurchschnittlich
- Du kannst von Hebeleffekten profitieren
- Du kannst mittel- und langfristig Sicherheit & Freiheit mit Immobilien aufbauen
Statt zu zögern aus Angst oder Zweifeln – beginne jetzt mit klarer Strategie, verlässlichen Partnern und einem Plan.
Dein erster Schritt & wie ich dich unterstütze
- Lade mein kostenfreies PDF: „5 Schritte zum Einstieg in 110 %-Finanzierung & Vermögensaufbau“
- Trage dich für meinen Workshop ein – live oder als Video-Aufzeichnung
- Lass uns gemeinsam deine Situation analysieren und konkrete Chancen erarbeiten
- Mit meinem Netzwerk, meiner Erfahrung und meinem Engagement stehe ich dir zur Seite
Mit Freiheit durch Immobilien machst du nicht nur einen Investment-Schritt – du entscheidest dich für finanzielle Freiheit, weniger Abhängigkeit und Eigenständigkeit.
DEINDOMINIK KASSEL